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2月16日，樓市調控“京十五條”細則出臺，首周新房市場會有怎樣變化？商改住項目是否像傳聞那樣不跌反漲？以擁有多套房產業主為客群的豪宅市場反應又如何？而剛需面臨的普宅項目又受到怎樣的影響？近日，記者挑選典型項目進行了探訪。

中建·玲瓏山

商業立項并未受到新政波及

近日，記者來到位于傳媒大學附近的中建·玲瓏山。該項目去年12月底開盤，商業立項，由10棟小高層樓房組成，目前已開盤銷售的只有5號、6號樓，主力戶型為45平方米的開間和65平方米的一居室。

在售樓處中，記者發現，該項目并未受到“京十五條”的影響。

十多名 購房人圍在項目沙盤前，聽著銷售員的介紹。“我們并未受到‘京十五條’過多的影響。”該項目一位銷售員向記者表示，“主要因為我們現在在售項目為商業立項，并不屬于‘京十五條’限購范圍。”這位銷售員表示，由于“京十五條”主要限購的還是70年產權的住宅和豪宅項目，對于想買房的外地人和北京本地住房套數超過標準也依然可以購買商業立項的房產。

而在現在，記者從大廳內展示的銷控表來看，目前在售的房源中90%已經售罄。“4月我們還將推出新的房源，到時候價格方面我們可能仍會有些調整。”

凱德錦繡

投資性購房人群淡出豪宅項目

相對于中建·玲瓏山項目的火熱，以及銷售人員對項目未來的憧憬，位于東四環慈云寺橋附近的高端項目凱德錦繡就顯得有些冷淡，頗為氣魄的售樓大廳中，僅有幾名購房人在向項目職業顧問了解項目具體情況。

據該項目置業顧問介紹，該項目自去年12月首次開盤推出的220套一居和兩居項目，目前僅剩下5套二居，20套左右一居還未賣出，但當記者問及新政執行對項目是否有影響時，該置業顧問表示，由于凱德錦繡的購房群體是面對高端商務人士，購房人幾乎不存在受新政限購的人群，因此受到的影響比較小。

但據記者現場了解，此次剩余下來30套最適合投資的一居室已經很少有購房人過問，現場詢問的購房人已經把自己的購買目標轉向面積稍大的戶型。

中弘·北京像素

看房人沒有銳減

2月18日，記者來到位于朝陽北路上的中弘·北京像素，一百多平方米的項目售樓處內擠了幾十個前來看房的人。

該項目為商改住項目，此次調控尚未涉及這類項目。

現場銷售告訴記者，北京像素在今年1月26日“國八條”出來之后銷量沒有受到太大影響，成交量一直很穩定。而前兩天出臺的北京細則針對的限購并不包括他們的項目，所以從2月16日之后來看房的人并沒有銳減。

雖然來看房的人不少，不過記者還是在現場看到有一些購房人的觀望情緒很濃，并沒有出現傳說中的“搶購商住樓”現象。畢業三年，正在國貿上班的小邱告訴記者：“還是想再等等，這次新政的力度這么大，沒準房價真能降下來。”

太陽星城火星園

咨詢購房多為本地人

位于朝陽區三元橋東北角的太陽星城火星園6、7號樓預計2011年3月開盤銷售。

該項目作為該地區設施配套較為完整的樓盤之一，一直受到購房人的青睞。但面對“京十五條”的“史上最嚴厲的限購令”，該樓盤目前的銷售受到了一定的沖擊。

近日，記者來到太陽星城火星園，發現項目內雖然有不少購房人在咨詢購房，但在記者詢問下，這些購房人均表示自己都是北京人，購房目的僅僅為改善現有住宅條件。不難看出，新政的出臺，讓外地購房人淡出普通住宅項目。

“是來看房嗎？”看到記者，一位銷售人員看到記者后問道，當得知記者表示自己愿意購房，但卻是外地人且并未擁有五年納稅證明或社保后，該售樓人員表示，新政出臺后，此條件無法購房后，隨即消失在記者的視野中。

霞公府

價格未有變化 看房人稀少

2月19日，記者來到北京最貴豪宅霞公府，豪華的售樓大廳里看房的人并不多。

據售樓人員介紹，目前項目主力戶型為為440-590平方米的三居和四居，均價為106000元/平方米，從開盤到現在都沒有變化。

“新政剛剛出來，還沒有看出市場影響，我們也沒有聽說公司有新的政策。”售樓人員告訴記者，新政影響尚未顯現，但他過去接觸的很多客群都是不受貸款影響的，目前還沒有收到公司任何降價或促銷的通知，一直按照原有價格在賣。

從北京市房地產交易管理網信息顯示，該項目現在已經成交16套，成交均價為96264元/平方米，要明顯低于售樓處報出的均價。售樓人員解釋，樓層較低的戶型拉低了已成交戶型的均價，“每層的差價從5000元至8000元/平方米不等。”他告訴記者，一共有74套房，現在高中低層的戶型都還有。

記者在1月19日曾查詢該項目成交信息，當時北京市房地產交易管理網顯示成交套數為12套，截至2月20日，成交套數達到了16套，在中間有春節和新政的一個月間賣出了4套，對于豪宅來說并不算少。

酒店式公寓將成近期樓市熱點

“京十五條”開始實施，擁有2套及以上住房的北京本地戶籍家庭，將不能再新購住房；擁有1套及以上住房的外地戶籍家庭，也不能再購住房；在北京沒有住房的外地人，如果要購買住房，必須提供在京連續5年(含)以上的納稅證明或社保證明。

昌盛集團北京東海岸房地產經紀公司總經理褚宏亮判斷，“京十五條”出臺后，北京住宅的銷售量必然下降，而商業項目極有可能成為樓市的新熱點。

褚宏亮表示，近幾年來，北京一直存在商業和住宅“價格倒掛”的現象。“京十五條”對購買住宅限制得非常嚴厲，而商業項目尚未受到政策的影響，因此在未來一段時期內，商業項目會成為人們關注的熱點，其價格也會陸續看漲。

據了解，在眾多商業項目中，最吸引購房人的當屬“商住項目”。

此前，北京市房地產協會有關負責人曾表示，“京十五條”的限制性購房規定只是針對住宅，并不涉及商業項目。

在褚宏亮看來，當前最值得人們關注的商住項目當屬大型綜合體，因為大型綜合體所設計的居住部分多為酒店式公寓，并且商業配套齊全，對于無論是事業有成的白領階層還是創業階段的年輕人，都是極為合適的選擇。

此外，由于大型綜合體兼具宜商宜住的特點，未來升值空間巨大。

隨著長安街西延，擁有豐富的旅游、生態、宜居等諸多優勢的京西地區，其所具備發展潛力已經無庸置疑。曾經被低估的京西地區的土地和居住價值，已經開始顯現。如作為京西門城地標性建筑的西貿國際，就吸引了大量來自金融街區域的白領階層的關注。

據了解，西貿國際到金融街南口準確距離是21公里，該項目是一個12萬多平方米的綜合體，集合了高檔酒店式公寓、SOHO辦公、大型購物中心、超市、休閑健身中心和美食廣場等各種功能。戶型從40平方米至120平方米，全部采用高檔精裝修。“事實上，作為長安街西延長線的京西新城，這里擁有良好的生態屏障，西貿國際項目的商住定位，也恰恰是門頭溝新城未來宜商宜住的縮影。”褚宏亮說。( 徐楠、徐顥、甘放、李宛霖、吳煥/文 )