房貸壓力測試公佈 銀行稱房價跌3成問題不大-迷你倉

房地產新政若致房價下跌，銀行房貸資產質量將受怎樣的影響？

商業銀行最新一輪的房貸「體檢」給出了答案——房價即使下跌30％，房貸不良率也不會明顯上升。

不過，一切都還是銀行的自我感覺，真實的抗壓能力仍需市場檢驗。

銀行表態：扛得住

上週四，交通銀行副行長錢文揮在業績發佈會上透露，該行已根據銀監會的要求進行了壓力測試。測試結果顯示，房地產價格下降30%，開發貸款不良率增加1.2%，個人按揭不良率提高0.9%。自存倉

錢文揮表示，由於交行房地產貸款佔比相對較低，完全有把握消化和吸收這部分問題。「當然，房價如果出現更大幅度下跌或者出現系統性風險，影響可能會比較大。」

而在與券商分析師一季度業績交流會上，建設銀行高層針對交行的上述測試結果表示，房價下跌30%對建行不良貸款的影響「與交行大體相當，可能會略微樂觀一些」。

民生銀行行長洪琦則在日前召開的媒體見面會上給出了更為樂觀的答案，稱即使房價下降四成，仍不會影響該行資產質量。

中金公司昨日發佈的相關報告也給出了相同的預計：房價下跌30%，銀行的房地產開發貸款和按揭貸款不良率不會明顯上升。中金公司分析師接受《第一財經日報》採訪時稱，這是該公司從銀行瞭解到的信息歸納後的結果，而並非僅是該公司的預測。

此前，在銀監會召開的2010年第二次經濟金融形勢分析通報會議上，銀監會主席劉明康指出，要積極貫徹國家調控政策，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險，實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，各大中型銀行需要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。

槓桿化購房風險大-mini storage

據本報記者瞭解，銀行的房貸壓力測試首先是要確定「國房景氣指數」與房貸質量之間的影響關係。同時利用銀行內部評級體系中對房貸客戶風險評級和違約概率的計算模型，得到在既定房價降幅下房貸客戶的違約率變動情況。綜合以上兩方面的影響，繼而推出整體房貸壓力測試的結果。

一位股份制銀行風險部負責人昨日在接受本報記者採訪時指出，壓力測試結論是否成立，與銀行貸款組合/資產組合密切相關。以按揭貸款為例，測試房價對房貸質量的影響，要看整個按揭貸款組合中，有多大比例為投機性或槓桿化購房需求，房價下跌對剛性住房需求的貸款影響並不大。

「各行壓力測試的結果處於比較適中的水平，如果上述測試結論成立，以目前各個銀行的盈利水平和撥備情況來看，完全可以承受房價下跌30%的壓力。」上述股份制銀行風險部負責人表示。

但他同時表示，應在壓力測試中密切關注利率成本，利率上升會導致月供佔購房人收入的比例較快上升，按揭貸款的不良和拖欠率就可能上升，進而對銀行的資產質量和盈利情況產生較大負面影響。

仍是優質資產 storage

值得一提的是，多位銀行業內人士在接受本報記者採訪時表示，在對公業務難度加大的情況下，房貸依然是商業貸款組合中相對優質的資產。

錢文揮認為，房地產業現在和將來都將是中國經濟非常重要支柱，儘管現在房地產市場出現過熱和部分泡沫，但從長期來看行業發展仍有前景，所以要保持一定房地產業務比例。

上述股份制銀行風險部負責人也表示，「房價下跌不是一個立即的過程。狂跌30%~40%的可能性並不大。」他認為，目前的調控主要從需求入手，直接結果是房產交易量下降，但價格並不動，未來三到五年，中國城鎮住房的剛性需求仍然旺盛。

儲存未必安枕無憂-

房地產貸款一直以可能惡化銀行資產質量的「隱性炸彈」而為市場關注，也是監管部門的監管重點之一。原因無他：房地產相關貸款佔據著銀行業貸款總額的近兩成。興業證券的一項統計顯示，截至2009年年末，上市銀行中個人房地產抵押貸款佔總貸款比重整體為16.36%。房地產開發貸款的風險自不待言。

甚至有市場分析人士擔心，一旦房地產市場不景氣出現土地流拍現象，銀行的土地儲備貸款會不會也出現風險？

建行在一季度業績交流會上就此問題答覆分析師稱，從政策角度看，國家土地轉讓制度正在調整，未來大面積出現流拍的現象可能性較小。就銀行而言，建行的土地儲備中心貸款主要集中在中心城市，餘額較小，資產質量是有保障的。

似乎一切都好，但早前曾有評級公司如此擔心：股改後的國內銀行業並未經歷完整的經濟週期，能不能真的如各自表述的抵禦風險，還有待時間檢驗。