有的實建面積竟比出讓時增加90%，背后是開發商大幅提高容積率指標

虎年的土地市場依然很熱，就在人們為地價是高還是低興奮議論的背后，殊不知，一些開發商心中早有一本賬：大不了時間換空間；再大不了，爭取更改土地出讓時的規劃指標。

這不是開發商想想的。當記者將2003年、2004年出讓的地塊和最后交付相對比，發現最后實際建成的房子面積80%都超過了土地出讓時規劃的面積，其中65%的地塊超過了1%，有的竟然超出20%～30%，當然，那些狂超的地塊還有著看似合法的理由。

八成地塊實建面積超出拿地時規劃面積

位于錢江新城的盛世錢塘花園2007年便已交付，點開其透明售房網上的每張預售證，可售套數一欄幾乎都是零。但奇怪的是，每張預售證上幾乎都有上百平方米紅色的限制房產掛在網上。知情人士透露說，這部分限制房產是超標建房。

超土地出讓時的規劃面積建房在業內已是公開的秘密，對于開發商來說，能突破容積率建房總是撿了便宜。開發商的超標建房究竟是怎樣一個狀況？

考慮到交付后的實際情況，記者選擇了杭州2003～2004年出讓的其中37宗土地進行調查，它們幾乎都已交付或接近交付，其中24宗是2003年出讓的，13宗是2004年出讓的。記者調出了當年的土地出讓資料，再核對杭州透明售房網上領出預售證的實建面積，結果發現，37宗地塊中約80%比出讓時的規定面積多，其中有65%以上的地塊超出面積在1%以上。

超標1%是個什么概念？以某地塊為例，土地出讓時的規劃面積為179538平方米，最后實際建成了182449平方米，多出2911平方米，以它當時售房的均價1.4萬元/平方米計，多出的銷售金額有4000萬元之巨，而這還算是超標比較少的地塊。

這37宗地大多已經歷了2～3年的銷售期，從超標比例上看，1%～5%最為常見，也有部分項目在10%以上。更有項目驚人地達到了20%以上，甚至是90%！

這些超標明顯的項目是怎么通過審批的？記者了解到的情況是，原來它們拿地后又重新進行了規劃調整。

超標建房90%的背后，是開發商重新提高容積率

有些地塊的超標讓人咂舌。伊薩卡國際城2003年9月份出讓，地塊規劃可建面積為350880平方米，而該項目從杭州透明售房網上查出的實建面積達到了400070平方米，比地塊出讓時多了14.01%。還有同年出讓的下沙另一塊宅地，實際建造面積也是大幅提高。

超標面積最高的是錢江新城的華成國際發展大廈。該地塊于2003年出讓，當時的地塊規劃可建面積為40908平方米，但透明售房網上可查出的實建面積達到了77890平方米，超標面積達到90.4%。

這些樓盤為何超標面積如此之高？當記者向開發商或政府部門詢問時，他們對容積率提高一事的解釋口徑十分一致，都說是應管委會要求而進行了容積率的上調。

下沙某宅地的開發商說，原先的土地出讓容積率為2，后開發商經過申請，將容積率由2調高到2.65，可建面積一下子由287066平方米提高到380362平方米。記者就此事采訪下沙相關部門負責人，他表示當時為的是做大做高，提高下沙土地集約利用率。事后也按照土地出讓時的出讓金標準補交了土地出讓金。目前，該項目剛剛通過土地復核驗收，超標面積在重新調整后的規劃面積的1%范圍以內。

華成國際發展大廈開發商也向記者解釋，2005年該項目地塊容積率也調高過，當時錢江新城6個項目是同時提高的，按照政府的說法，也是為了提高土地利用率。

不過，有業內人士認為,如果土地容積率可以隨意提高，那么這種競爭本身就是不公平的。而另有知情人士表示，兩塊地調高容積率的時間都是2005年、2006年，當時的市場行情不好，提高容積率很可能是為了彌補開發商的損失，防止開發商退地。而按照當時的出讓標準補交出讓金，這個便宜其實賺大了。

有開發商向記者透露，按照杭州市的相關規定，超標在1%以上是通不過土地復核驗收的，而有這么多地塊和出讓時比，超出在1%以上卻沒有出現三證辦理困難，很有可能是重新更改了容積率。